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疫情后德国哪里房价性价比最高? | 2022年德国房地产市场上涨趋势分析,疫情后在哪里买房最划算?

疫情后德国哪里房价性价比最高? | 2022年德国房地产市场上涨趋势分析,疫情后在哪里买房最划算?

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2800 浏览 06-22 更新 06-30 发布

疫情期间,全球各国的房产价值都经历了巨大的波动,尽管疫情对德国经济造成了巨大的影响,但德国的房价坚挺,与前一年相比甚至还上涨了6.6%。当然和供需关系增长、国家出台量化宽松等政策以及欧洲中央银行的利息将至近乎最低点有关。那么,疫情过去后,房价还会持续飙升吗?让我们基于网上能找到的数据,来分析一下疫情后德国的房产价值。

增值
图片来自于@ pixabay.com,版权属于原作者

疫情中房价上涨了多少?

所有人都知道疫情中,德国的房价上涨幅度夸张,但到底涨了多少,让我们来看一下。以下数据仅代表网络上找到的均价数据,真实价格与城市以及地区相关,差异请参考具体情况。

房价趋势
图片来自于@ immobilienscout24.de,版权属于原作者

如上图所示,自2010年起,德国的房价整体都呈上涨趋势,15年起更是一路飙升,尤其是公寓的房价涨的最猛。对比2019年,二手房市场火爆,二手公寓的房价增长了18.9%,二手别墅则增长了8.8%。新公寓的房价对比2019年也上涨了16.4%,但新建的别墅则上涨趋势缓慢,甚至有下行的趋势。

都说德国人想得开,不愿意被房价套牢,比起买房更愿意租房。但如图中显示,德国租房市场的增长比例趋于平稳,比起2019年甚至下降了0.3%。在利息跌破1%,首付要求宽松的如今,租房显得也没有那么香了。

房价增长
图片来自于@ immobilienscout24.de,版权属于原作者

2022年上涨趋势

具体房价涨了多少呢?过去一年里,新建公寓每平米平均上涨了3530欧,新建别墅每平米平均上涨了2682欧。

根据ImmoScout24的分析,2022年仍然是上涨的一年。新公寓的房价仍可能上涨8%,二手公寓则可能上涨11.1%。别墅可能是基础价格太高的原因,新建房只有2.4%的上涨空间,二手别墅则可能有4.9%的增值。

想要买房的朋友可以根据这些数据和自己情况考虑,哪一种房子更适合自己。

哪些城市的房价增长最快?

是不是德国所有地区的房子都值得投资呢?在德国买房的人还是更偏向于在大城市买房,一方面大型公司都聚集在大城市,例如斯图加特就有好多家车企;另一方面就业市场吸引了更多人口,供需关系更牢靠。

大城市房价
图片来自于@ mcmakler.de,版权属于原作者

即使近年来全德国的房地产价格都在上涨,但地区价格差异仍然是很明显的,尤其是大城市和其市中心地区,由于外来人口大量涌入,居住空间稀缺,导致每平米的价格涨幅更大。

过去一年中,法兰克福和科隆的房产增值最快,分别增长了13.9%和11%,但科隆的房子均价在2020年才4007 €/m²,是慕尼黑均价的一半,而慕尼黑的均价是德国所有城市中最高的。这7个城市中,柏林的增值潜力也是不错的,过去一年增长了7.5%。

大城市租金增长趋势

对生活在这些城市的人来说,如果是住房刚需,或许不必太在意房子的增值比例。当月供和租房差不多的情况下,买房整体上来说还是很划算的。但对于买房投资的人来说也一样吗?

租金对比
图片来自于@ statista.com,版权属于原作者

其实,德国有近60%的人选择一辈子租房,虽然房价上涨让人心动,但很多人在考虑到各种不定因素以及高昂的房价时,仍然会选择租房居住。

根据上面的买房和租房均价,我们来计算一下在慕尼黑和斯图加特买房投资的差别。

如上图所示,慕尼黑的租金均价在18.48 €/m²,如果租一套50平米的房子,每个月的冷租在924€以上。假设买房需要40万,使用ImmoScout24的贷款模拟得出:

  • 零首付贷款十年的话,一个月的月供大约为1236 €;
  • 首付需要在75000 €以上,则每月月供才能和房租持平。
贷款举例
图片来自于@ immobilienscout24.de,版权属于原作者

在斯图加特,假设50平米的冷租为每月737 €,买房则需要24万左右。模拟的出:

  • 零首付贷款十年,月供大约是每月748 €;
  • 首付2万并贷款十年,则每月月供大约为691€,收租的话一个月可以赚57欧。
贷款举例2
图片来自于@ immobilienscout24.de,版权属于原作者

由此可见,除去房子本身的增值外,想要在租金方面有所收益,或许房价太高的城市不是最好的选择。当然,假设在慕尼黑买到合适的房子,房子本身的价值增长也足够吸引人了。

租金趋势

出于对租户的保护,德国在租金上涨方面有非常严格的规定,尤其是住房吃紧的地区,租金不得高于当地指导价的10%,否则租客有权利要求减租。想要在租金上也有所收益的人,在买房前最好做好市场调查,大约计算一下租售比是否划算。

租售比 Kaufpreis-Miete-Verhältnis

所谓租售比是指,每平米使用面积的月租金与每名米建筑面积房价之间的比值。更直观的说,就是租户必须支付平均基本租金多少年,才能够买得起承租的房子。

2019年时,德国平均的租售比在24,这意味着,在全国范围内,租户支付24年的基本租金,才能和购买房产的成本持平。

下图可以很直观的看到,德国地区的平均租售比:

租售比
图片来自于@ focus.de,版权属于原作者

中国人在德国的分布

长期生活在德国的中国人,不论是处于习俗还是向往安定,条件允许的情况下,更偏向于买房居住。因此,中国人的分布,一定程度上也可以体现当地房产市场。下图,为2020年中国人在德国的人口分布情况,提供给大家作为参考:

中国人口分布
图片来自于@ de.statista.com,版权属于原作者

至2030年房产增值空间

疫情封锁期以及居家办公等原因,大家都被约束在小小的生活空间中。对户外的需求达到了最高,因此郊区和农村带花园、阳台的房子供不应求。疫情重新唤起了人们对乡村、郊区的渴望,导致了乡村、郊区的房价涨幅甚至超过了市中心。

但疫情过后,一旦恢复了在公司办公,不知道郊区的房价是否还能有如此夸张的涨幅,又或许德国整体的房价会冷静下来。

据小编所知,最近的利率已经开始回升,对首付的要求也有所收紧。德意志银行的分析师认为,在低利息的刺激下,房价强势上涨或许只能持续到2024年,但并不意味着房价一定会下跌。

房价增长比
图片来自于@ n-tv.de,版权属于原作者

未来的房价市场难以预测,上图为Postbank对全德房产的价值预估。据Postbank预测,直到2030年,部分城市的房价上涨结束,但大城市的房价趋势仍然看好。

因此,建议买房投资还是以大城市为主,如果城市的房价已经无法承受,如慕尼黑等,则可以考虑在该城市的郊区或周边城市看房。

最后

只要是投资都存在风险,想要买房投资的朋友还需谨慎,多看多考虑才是上策。生活有很多种状态,有人喜欢安定下来,也有人总在去往下一站的路上。不管是租房还是买房,都希望大家过上理想中的生活,快乐健康才是永远的真理!

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