2023德国房价 - 排名,趋势预测,哪里买房划算?

2023德国房价 - 排名,趋势预测,哪里买房划算?

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多年来,德国的房价一路上涨,现在却出现了一个转折点。这是偶然的吗?还是会持续飙升?房价走势如何?2023德国城市房价排名!让我们基于网上能找到的数据,来分析一下疫情后德国的房价。

增值
图片来自于@ pixabay.com,版权属于原作者

2023房价趋于稳定

根据德国 Pfandbrief 银行协会 (vdp) 的数据,德国的住宅房地产价格在 2022 年上涨了 9%。通胀集中在2022年上半年,而降价则发生在下半年。德国央行专家表示:“住宅房地产市场的长期上涨已经结束。”

2023年第一季度的房价则在持续下跌。但根据房地产融资交易平台 Europace 的当前数据表明,2023年4月房地产价格的下跌趋势似乎暂时停止了。私人房地产融资的交易数据显示,2023 年 3 月公寓和新建房屋的指数值略有上升,但目前也趋于稳定。这表明房地产价格在经历数月的低迷后趋于稳定

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图片来自于@Europace ,版权属于原作者

房价还会继续下跌吗?

尽管2022年第四季度德国14 个主要城市的要价均出现下跌,但在2023 年第一季度德国只有四个城市的房价下降了,其余地方房价都趋于稳定。immowelt 的总经理 Felix Kusch 表示,房地产市场目前处于探索阶段:“如果购房需求像最近一样继续稳定,那么价格将横向发展,上下波动较小。”

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图片来自于@immobilienscout24.de ,版权属于原作者

2023德国各地房价

到4月,德国各地的房价到底如何呢?让我们来看一下。以下数据仅代表网络上找到的均价数据,真实价格与城市以及地区相关,差异请参考具体情况。

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图片来自于@immobilienscout24.de ,版权属于原作者

目前,根据德国房地产融资、家庭储蓄产品和分期贷款交易平台Europace的最新数据显示,德国的新建筑房价越来越贵,现有建筑越来越便宜。EPX 内部指数显示,2023 年 1 月新建筑的价格较上月上涨 1.31%,新建一户和两户住宅的平均购买价格现在为 530,211 欧元。现有公寓和房屋的价格继续下跌。

现有公寓价格:下降趋势

 

平均购买价格    与上月相比的变化 与去年同月相比的变化

2023年1月

270,012欧元

-1.82%

-6.77%

2022年12月

275,017欧元

-2.61%

-4.24%

2022年11月

282,398欧元

-3.34%

-1.92%
新建一二户价格:上涨趋势

 

平均购买价格 与上月相比的变化 与去年同月相比的变化
2023年1月

530,211欧元

1.31%

5.22%
 2022年12月

523,313欧元

-0.37%

5.03%
 2022年11月

525,280欧元

 

-0.92%

7.25%

哪些城市的房价增长最快?

是不是德国所有地区的房子都值得投资呢?在德国买房的人还是更偏向于在大城市买房,一方面大型公司都聚集在大城市,例如斯图加特就有好多家车企;另一方面就业市场吸引了更多人口,供需关系更牢靠。

大城市房价
图片来自于@ mcmakler.de,版权属于原作者

即使近年来全德国的房地产价格都在上涨,但地区价格差异仍然是很明显的,尤其是大城市和其市中心地区,由于外来人口大量涌入,居住空间稀缺,导致每平米的价格涨幅更大。

过去一年中,法兰克福和科隆的房产增值最快,分别增长了13.9%和11%,但科隆的房子均价在2020年才4007 €/m²,是慕尼黑均价的一半,而慕尼黑的均价是德国所有城市中最高的。这7个城市中,柏林的增值潜力也是不错的,过去一年增长了7.5%。

大城市租金增长趋势

对生活在这些城市的人来说,如果是住房刚需,或许不必太在意房子的增值比例。当月供和租房差不多的情况下,买房整体上来说还是很划算的。但对于买房投资的人来说也一样吗?

租金对比
图片来自于@ statista.com,版权属于原作者

其实,德国有近60%的人选择一辈子租房,虽然房价上涨让人心动,但很多人在考虑到各种不定因素以及高昂的房价时,仍然会选择租房居住。目前,由于通货膨胀,租金的上涨速度要快于购房价格的速度。在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫、莱比锡和斯图加特,2022 年下半年的租金要价与去年同期相比平均上涨了 6.3%。相比之下,广告价格的涨幅仅为 1.6%。 所以买房也是也个不错的投资项目。

根据上面的买房和租房均价,我们来计算一下在慕尼黑和斯图加特买房投资的差别。

如上图所示,慕尼黑的租金均价在18.48 €/m²,如果租一套50平米的房子,每个月的冷租在924€以上。假设买房需要40万,使用ImmoScout24的贷款模拟得出:

  • 零首付贷款十年的话,一个月的月供大约为1236 €;
  • 首付需要在75000 €以上,则每月月供才能和房租持平。
贷款举例
图片来自于@ immobilienscout24.de,版权属于原作者

在斯图加特,假设50平米的冷租为每月737 €,买房则需要24万左右。模拟的出:

  • 零首付贷款十年,月供大约是每月748 €;
  • 首付2万并贷款十年,则每月月供大约为691€,收租的话一个月可以赚57欧。
贷款举例2
图片来自于@ immobilienscout24.de,版权属于原作者

由此可见,除去房子本身的增值外,想要在租金方面有所收益,或许房价太高的城市不是最好的选择。当然,假设在慕尼黑买到合适的房子,房子本身的价值增长也足够吸引人了。

租金趋势

出于对租户的保护,德国在租金上涨方面有非常严格的规定,尤其是住房吃紧的地区,租金不得高于当地指导价的10%,否则租客有权利要求减租。想要在租金上也有所收益的人,在买房前最好做好市场调查,大约计算一下租售比是否划算。

租售比 Kaufpreis-Miete-Verhältnis

所谓租售比是指,每平米使用面积的月租金与每名米建筑面积房价之间的比值。更直观的说,就是租户必须支付平均基本租金多少年,才能够买得起承租的房子。

2019年时,德国平均的租售比在24,这意味着,在全国范围内,租户支付24年的基本租金,才能和购买房产的成本持平。

下图可以很直观的看到,德国地区的平均租售比:

租售比
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中国人在德国的分布

长期生活在德国的中国人,不论是处于习俗还是向往安定,条件允许的情况下,更偏向于买房居住。因此,中国人的分布,一定程度上也可以体现当地房产市场。下图,为2020年中国人在德国的人口分布情况,提供给大家作为参考:

中国人口分布
图片来自于@ de.statista.com,版权属于原作者

对房价发展的进一步预测

德国经济研究所 (DIW) 认为,德国房地产市场的购买价格和租金之间存在令人担忧的差异。研究显示,2022 年德国 97 个城市的房地产价格平均上涨了 11%,而租金仅上涨了4%。DIW认为,这种差距表明房地产正被用作投机对象,并且可能会出现价格泡沫。因此DIW预测,公寓和独立屋的房价最多可能下跌 10%

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图片来自于@DIW ,版权属于原作者

未来的房价市场难以预测,因此,建议买房投资还是以大城市为主,如果城市的房价已经无法承受,如慕尼黑等,则可以考虑在该城市的郊区或周边城市看房。

德国买房怎么选?买房步骤、基础信息、租售比、注意事项....通通帮你盘好啦!

小浪味仙

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2022 德国买房怎么贷款?首付比例、贷款利率、贷款流程、买房Notar....一篇攻略帮你全弄懂!

小浪味仙

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最后

只要是投资都存在风险,想要买房投资的朋友还需谨慎,多看多考虑才是上策。生活有很多种状态,有人喜欢安定下来,也有人总在去往下一站的路上。不管是租房还是买房,都希望大家过上理想中的生活,快乐健康才是永远的真理!

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